Законодательство в сфере строительства. Часть 2.
Этапы оформления строительства индивидуального жилого дома до и после его возведения.
Вы решили построить индивидуальный жилой дом или садовый дом и не знаете с чего начать? В этой статье я постараюсь простым языком рассказать весь процесс документального оформления и строительства своего дома. О том, какой дом согласно законодательства РФ относится к индивидуальному жилому дому я разобрал в предыдущей статье.
К непосредственному строительству жилого дома необходимо готовиться заблаговременно. Несмотря на то, что для строительство индивидуального жилого дома не требуется ни проект, ни разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, начинать строительство дома, имея во владении только земельный участок и желание построить дом, просто недопустимо.
Вот какие есть этапы постройки дома:
1. Принятие предварительной концепции дома и определение потребности дома в подключении к инженерным сетям.
Необходимо на первом этапе определиться с тем какими характеристиками будет обладать ваш дом: сколько этажей, примерные габариты дома, высота этажей, подключаемые инженерные сети (вода, электричество, газ и тд), внешний облик дома.
2. Получение исходных данных.
а) Получение градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ).
ГПЗУ, согласно законодательства РФ, не является обязательным документом для строительства индивидуального жилого дома, но является необходимым при заключении договора на проектирование дома. Без ГПЗУ возможно построить дом, без наличия проекта или купив его например уже готовым, но это достаточно рискованно. ГПЗУ выдается бесплатно в течении 14 рабочих дней, по заявлению через МФЦ, сайт Госуслуги или лично. Этот документ содержит полную информацию о вашем участке и расположенных объектах на нем (в т.ч. капитальные строения и сети), ограничениях на вновь возводимые объекты, отступы от границы участка и даже сведения о возможных точках подключения к сетям с указанием контактов владельцев этих сетей. Таким образом, запрашивать этот документ надо и полезно.
б) Получение результатов инженерных изысканиях.
Инженерные изыскания, как ГПЗУ, согласно законодательства РФ не являются обязательными для строительства индивидуального жилого дома, но необходимы при заключении договора на проектирование. В отличии от ГПЗУ, инженерные изыскания не так важны и при наличии опытного строителя или собственных знаний, можно обойтись и без них. Законодательство нам позволяет это сделать.
Если вы все же решили их выполнить, то приготовьте деньги. Они, в отличии от ГПЗУ, не бесплатные и их выполняют в большинстве случаев коммерческие организации.
Для постройки индивидуального жилого дома достаточно одно или два изыскания: геологические и геодезические.
Геологические изыскания дают вам информацию о грунте и его характеристиках, который будет основанием для фундамента вашего дома, уровне грунтовых вод, предложения по возможному виду фундамента.
Геодезические изыскания дают информацию о рельефе вашего земельного участка, перепадах, сетях и строениях расположенных на участке (эта информация так же есть в ГПЗУ).
Если есть опыт, знания или в вашем распоряжении есть опытный строитель, то не составляет труда определить уровень грунтовых вод, примерные характеристики грунта и самостоятельно привязать будущий дом на плане земельного участка, так и по вертикали.
Если вам все же хочется иметь на руках хотя бы инженерно-геологические изыскания и не хотите за них платить, то вы можете спросить их у соседей, которые возможно делали их. Геология на соседних участках обычно схожа.
в) Получение технических условий на подключение к инженерным сетям (далее ТУ).
К непосредственному строительству жилого дома необходимо готовиться заблаговременно. Несмотря на то, что для строительство индивидуального жилого дома не требуется ни проект, ни разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, начинать строительство дома, имея во владении только земельный участок и желание построить дом, просто недопустимо.
Вот какие есть этапы постройки дома:
1. Принятие предварительной концепции дома и определение потребности дома в подключении к инженерным сетям.
Необходимо на первом этапе определиться с тем какими характеристиками будет обладать ваш дом: сколько этажей, примерные габариты дома, высота этажей, подключаемые инженерные сети (вода, электричество, газ и тд), внешний облик дома.
2. Получение исходных данных.
а) Получение градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ).
ГПЗУ, согласно законодательства РФ, не является обязательным документом для строительства индивидуального жилого дома, но является необходимым при заключении договора на проектирование дома. Без ГПЗУ возможно построить дом, без наличия проекта или купив его например уже готовым, но это достаточно рискованно. ГПЗУ выдается бесплатно в течении 14 рабочих дней, по заявлению через МФЦ, сайт Госуслуги или лично. Этот документ содержит полную информацию о вашем участке и расположенных объектах на нем (в т.ч. капитальные строения и сети), ограничениях на вновь возводимые объекты, отступы от границы участка и даже сведения о возможных точках подключения к сетям с указанием контактов владельцев этих сетей. Таким образом, запрашивать этот документ надо и полезно.
б) Получение результатов инженерных изысканиях.
Инженерные изыскания, как ГПЗУ, согласно законодательства РФ не являются обязательными для строительства индивидуального жилого дома, но необходимы при заключении договора на проектирование. В отличии от ГПЗУ, инженерные изыскания не так важны и при наличии опытного строителя или собственных знаний, можно обойтись и без них. Законодательство нам позволяет это сделать.
Если вы все же решили их выполнить, то приготовьте деньги. Они, в отличии от ГПЗУ, не бесплатные и их выполняют в большинстве случаев коммерческие организации.
Для постройки индивидуального жилого дома достаточно одно или два изыскания: геологические и геодезические.
Геологические изыскания дают вам информацию о грунте и его характеристиках, который будет основанием для фундамента вашего дома, уровне грунтовых вод, предложения по возможному виду фундамента.
Геодезические изыскания дают информацию о рельефе вашего земельного участка, перепадах, сетях и строениях расположенных на участке (эта информация так же есть в ГПЗУ).
Если есть опыт, знания или в вашем распоряжении есть опытный строитель, то не составляет труда определить уровень грунтовых вод, примерные характеристики грунта и самостоятельно привязать будущий дом на плане земельного участка, так и по вертикали.
Если вам все же хочется иметь на руках хотя бы инженерно-геологические изыскания и не хотите за них платить, то вы можете спросить их у соседей, которые возможно делали их. Геология на соседних участках обычно схожа.
в) Получение технических условий на подключение к инженерным сетям (далее ТУ).
Технические условия (ТУ) – это документ, предоставляемый владельцами инженерных сетей (газ, электричество, водопровод, канализация, Интернет) с указанием места (точки местности) к их подключению и максимальному объему их предоставления (кВт ч, мБ, м3/ч и тд).
Это платная услуга и предоставляется при заключении договора с каждой каждой конкретной компанией предоставляющей газ, воду, электричество.
Информация о точке подключения, максимальному объему потребления и контакты сетевых компаний указывают в ГПЗУ. По обращению к ним они уточнят информацию и заключат с вами договор.
О том, какие именно сети нужны вашему дому решать вам. Некоторые делают свои сети даже при наличии возможности подключиться к центральным коммуникациям, за исключением электричества. Для устройства водоснабжения капают колодец или бурят скважину, Для устройства канализации делают септик или выгребную яму (колодец). Для электричества ставят солнечные панели или дизельные/газовые генераторы. Для газоснабжения ставят газгольдеры (используют привозной газ). Для сети Интернет используют спутниковую тарелку или мобильный Интернет.
3. Проектирование дома.
Разрабатывать проект или нет, это решать каждому самостоятельно в зависимости от сложности строения дома и желания. Наличие проекта, для строительства индивидуального жилого дома и садового дома, по законам РФ, не обязательно. Если вы решите заказать проект у специализированной организации, то согласно законам, вы должны передать им ГПЗУ, инженерные изыскания (геологические и геодезические) и ТУ. Проще и дешевле всего заказать уже готовый проект дома без фундамента, а фундамент попросить выполнить уже опытных строителей, которые на месте смогут определить вид грунта и уровень грунтовых вод. Как опытный строитель, для каркасных домов, могу посоветовать выполнять мелкозаглубленный или не заглубленный фундамент. Это будет надежно и недорого. Поговорка «кашу маслом не испортишь» при устройстве фундамента, нельзя использовать, так как устройство массивного заглубленного, до глубины промерзания, ленточного фундамента будет стоить дорого и работать он будет не эффективно.
Отказаться совсем от проекта и довериться строителям я бы не советовал. В сфере строительства работают очень много бригад и зачастую они никогда не учились на строительных специальностях и могут совершать фатальные ошибки, которые проявятся со временем и их исправление может быть невозможным или слишком дорогим. Опытные и профессиональные бригады зачастую имеют на контракте профессионального проектировщика, который уже по вашим желаниям запроектирует дом, но вы будите платить только за строительство.
4. Подача уведомления о планируемом строительстве дома.
До начала непосредственно строительства дома, необходимо уведомить органы местного самоуправления о том, что вы хотите возвести на своем участке дом. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления уведомления и прилагаемых к нему документов. Это бесплатно. В течении 7 рабочих дней, если параметры вашего дома и его размещение на участке соответствует требованиям ГПЗУ, то вы получите уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке и дает право произвести строительство дома в течении 10 лет. В противном случае необходимо будет откорректировать сведения указанные в ранее переданном уведомлении. Если не получить ранее ГПЗУ, то вы не будите понимать на основании каких требований будут проверять ваше уведомление и чему стоит соответствовать. В случае если ваш дом попадает в историческую часть поселения, то срок рассмотрения вашего уведомления увеличивается до 20 рабочих дней.
5. Проведение строительно-монтажных работ (далее СМР).
Как я уже писал в пункте 3, строительные организации бывают разные и по внешнему виду и имеющимся примеры уже реализованных объектов вам ничего не скажут. Что бы своевременно выявить брак или некачественно выполненную работу советую периодически контролировать работу бригады. Особое внимание стоит уделить работам которые в последствии будут невидны т.н. скрытые работы. Например: укладка изоляции в стены, пол и кровлю, устройство пароизоляции и ветрозащиты, армирование фундаментов и т.д.
6. Подготовка технического плана.
По завершению строительства необходимо сделать технический план построенного жилого дома.
Технический план построенного индивидуального жилого дома может выполнить только кадастровый инженер работающий как ИП или в коммерческой организации. Срок выполнения технического плана не превышает трех рабочих дней. Эта услуга платная и зачастую ее стоимость не отличается от организации.
Это платная услуга и предоставляется при заключении договора с каждой каждой конкретной компанией предоставляющей газ, воду, электричество.
Информация о точке подключения, максимальному объему потребления и контакты сетевых компаний указывают в ГПЗУ. По обращению к ним они уточнят информацию и заключат с вами договор.
О том, какие именно сети нужны вашему дому решать вам. Некоторые делают свои сети даже при наличии возможности подключиться к центральным коммуникациям, за исключением электричества. Для устройства водоснабжения капают колодец или бурят скважину, Для устройства канализации делают септик или выгребную яму (колодец). Для электричества ставят солнечные панели или дизельные/газовые генераторы. Для газоснабжения ставят газгольдеры (используют привозной газ). Для сети Интернет используют спутниковую тарелку или мобильный Интернет.
3. Проектирование дома.
Разрабатывать проект или нет, это решать каждому самостоятельно в зависимости от сложности строения дома и желания. Наличие проекта, для строительства индивидуального жилого дома и садового дома, по законам РФ, не обязательно. Если вы решите заказать проект у специализированной организации, то согласно законам, вы должны передать им ГПЗУ, инженерные изыскания (геологические и геодезические) и ТУ. Проще и дешевле всего заказать уже готовый проект дома без фундамента, а фундамент попросить выполнить уже опытных строителей, которые на месте смогут определить вид грунта и уровень грунтовых вод. Как опытный строитель, для каркасных домов, могу посоветовать выполнять мелкозаглубленный или не заглубленный фундамент. Это будет надежно и недорого. Поговорка «кашу маслом не испортишь» при устройстве фундамента, нельзя использовать, так как устройство массивного заглубленного, до глубины промерзания, ленточного фундамента будет стоить дорого и работать он будет не эффективно.
Отказаться совсем от проекта и довериться строителям я бы не советовал. В сфере строительства работают очень много бригад и зачастую они никогда не учились на строительных специальностях и могут совершать фатальные ошибки, которые проявятся со временем и их исправление может быть невозможным или слишком дорогим. Опытные и профессиональные бригады зачастую имеют на контракте профессионального проектировщика, который уже по вашим желаниям запроектирует дом, но вы будите платить только за строительство.
4. Подача уведомления о планируемом строительстве дома.
До начала непосредственно строительства дома, необходимо уведомить органы местного самоуправления о том, что вы хотите возвести на своем участке дом. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления уведомления и прилагаемых к нему документов. Это бесплатно. В течении 7 рабочих дней, если параметры вашего дома и его размещение на участке соответствует требованиям ГПЗУ, то вы получите уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке и дает право произвести строительство дома в течении 10 лет. В противном случае необходимо будет откорректировать сведения указанные в ранее переданном уведомлении. Если не получить ранее ГПЗУ, то вы не будите понимать на основании каких требований будут проверять ваше уведомление и чему стоит соответствовать. В случае если ваш дом попадает в историческую часть поселения, то срок рассмотрения вашего уведомления увеличивается до 20 рабочих дней.
5. Проведение строительно-монтажных работ (далее СМР).
Как я уже писал в пункте 3, строительные организации бывают разные и по внешнему виду и имеющимся примеры уже реализованных объектов вам ничего не скажут. Что бы своевременно выявить брак или некачественно выполненную работу советую периодически контролировать работу бригады. Особое внимание стоит уделить работам которые в последствии будут невидны т.н. скрытые работы. Например: укладка изоляции в стены, пол и кровлю, устройство пароизоляции и ветрозащиты, армирование фундаментов и т.д.
6. Подготовка технического плана.
По завершению строительства необходимо сделать технический план построенного жилого дома.
Технический план построенного индивидуального жилого дома может выполнить только кадастровый инженер работающий как ИП или в коммерческой организации. Срок выполнения технического плана не превышает трех рабочих дней. Эта услуга платная и зачастую ее стоимость не отличается от организации.
7. Подача уведомления об окончании строительства дома.
По завершения СМР, в течении месяца, необходимо направить орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления уведомления и прилагаемых к нему документов. Это бесплатно. В течении 7 рабочих дней, если параметры вашего дома соответствуют переданным ранее характеристикам вы получите ответ в виде уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
8. Регистрация права собственности на дом.
Как только вы получили уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства вы должны зарегистрировать свое право на на этот объект. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления заявления и прилагаемых к нему документов. Эта услуга платная и оплачивается в виде пошлины. В течении 10 рабочих дней вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости с присвоенным кадастровым номером вашему дому. С этого момента, поздравляю, вы считаетесь зарегистрированным собственником своего собственного дома. С этого момента вам будет начисляться ежегодно налог.
По завершения СМР, в течении месяца, необходимо направить орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления уведомления и прилагаемых к нему документов. Это бесплатно. В течении 7 рабочих дней, если параметры вашего дома соответствуют переданным ранее характеристикам вы получите ответ в виде уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
8. Регистрация права собственности на дом.
Как только вы получили уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства вы должны зарегистрировать свое право на на этот объект. Это можно сделать через МФЦ, сайт Госуслуги или лично, путем направления заявления и прилагаемых к нему документов. Эта услуга платная и оплачивается в виде пошлины. В течении 10 рабочих дней вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости с присвоенным кадастровым номером вашему дому. С этого момента, поздравляю, вы считаетесь зарегистрированным собственником своего собственного дома. С этого момента вам будет начисляться ежегодно налог.
Для связи
karkasshop@mail.ru
